Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ein lohnendes Investment auch im Jahr 2023

Laut einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) haben Investitionen in Pflegeimmobilien in Deutschland in den letzten Jahren überdurchschnittlich hohe Renditen erzielt. Doch sind Pflegeimmobilien auch im Jahr 2023 noch eine rentable Kapitalanlage?

Was ist eine Pflegeimmobilie?

§ 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) definiert Pflegeimmobilien als „stationäre Einrichtungen, in denen sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Menschen kümmert". Dies umfasst sowohl gemischte Einrichtungen aus Wohnheim (betreutes Wohnen) und Pflegeheim, Wohnheime mit angeschlossener Pflege als auch Alters- und Pflegeheime.

Bedarf an Pflegeplätzen wächst

Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) zeigen, dass Senioren in einem immer höheren Alter in ein Pflegeheim umziehen. 1970 waren die Bewohner bei Einzug im Mittel 65 Jahre alt. Aktuell ziehen Senioren im Durchschnitt erst mit 80 Jahren in eine Pflegeeinrichtung. Aufgrund des demografischen Wandels nimmt der Bedarf an Pflegeplätzen trotzdem kontinuierlich zu. In den kommenden 20 Jahren, wenn die sogenannten Babyboomer 70 Jahre und älter sind, wird sich diese Entwicklung noch verstärken.

Standards bei älteren Seniorenheimen und Pflegeimmobilien

Bei älteren Seniorenheimen und Pflegeimmobilien bestehen zudem Probleme durch die aktuellen gesetzlichen Standards für den Brandschutz, den Personenschutz und die Barrierefreiheit. Die räumlichen Gegebenheiten in älteren Gebäuden machen eine entsprechende Modernisierung teilweise unmöglich. Der Bedarf an neuen Pflegeimmobilien nimmt also nicht nur durch den demografischen Wandel, sondern auch die erforderlichen Ersatzbauten stark zu.

Laut dem „Pflegeheim-Atlas Deutschland" des Beratungsunternehmens Wüest Partner werden etwa 180.000 zusätzliche Pflegeplätze bis 2030 gebraucht. Besonders hoch ist der Bedarf an weiteren Pflegeplätzen in diesen Städten und Kreisen:

Berlin
Hamburg
Region Hannover
München
Rhein-Sieg-Kreis
Köln
Rhein-Neckar-Kreis
Segeberg
Karlsruhe
Bremen

Den höchsten prognostizierten Zusatzbedarf im Vergleich der Bundesländer haben laut der Prognose Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg. Ein Bundesland mit einem stagnierenden oder sinkenden Bedarf an Pflegeplätzen gibt es nicht. Analysten sind deshalb der Meinung, dass Pflegeimmobilien auch mittel- bis langfristig ein lukrativer Wachstumsmarkt mit rentablen Investitionsmöglichkeiten für Privatanleger bleiben.

Den Bau der Pflegeeinrichtungen realisieren

In jüngster Vergangenheit sind deshalb immer mehr private Pflegeanbieter entstanden, die mit ihren Immobilien auf den hohen Pflegebedarf reagieren. Es handelt sich dabei meistens um Projektgesellschaften und Bauträger, die gemeinsam mit den Betreibern der Pflegeeinrichtungen Konzepte entwickeln und den Bau der Immobilien realisieren. Die dazu erforderlichen Mittel stammen oft von Investoren, die eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage nutzen möchten.

Vorteile von Investments in Seniorenheimen

Indexierte Mieteinnahmen – Pflegeimmobilien sind sogenannte Betreiberimmobilien, die nicht an die jeweiligen Bewohner direkt, sondern an die Betreibergesellschaft vermietet werden. In der Regel wird eine Indexmiete (jährliche Mietanpassung) mit einer Laufzeit von 20 Jahren vereinbart. Der Investor hat somit kein Mietausfallrisiko, weil der Betreiber die Miete auch dann entrichten muss, wenn die Immobilie leer steht.
Hohe Preissteigerungen – In den kommenden Jahren nimmt der Bedarf an Pflegeplätzen stark zu. Es wird deshalb voraussichtlich zu hohen Preissteigerungen kommen, die Investoren einen gewinnbringenden Verkauf ermöglichen.
Keine Konjunkturabhängigkeit – Die Unterdeckung an Pflegeimmobilien und das Wachstum des Pflegemarktes sorgen dafür, dass Investitionen in diesem Bereich nahezu komplett konjunkturunabhängig sind.
Kaum Zusatzkosten und Verwaltungsaufwand – Die gesamte Betreuung der Pflegeimmobilie erfolgt durch den Betreiber. Der Investor hat deshalb kaum Zusatzkosten und nahezu keinen Verwaltungsaufwand.
Hohe Rendite – Bei Pflegeimmobilien ist eine jährliche Rendite von bis zu acht Prozent realistisch, wenn man die Mieteinnahmen und Wertsteigerungen berücksichtigt. Dies ist deutlich höher als bei den meisten anderen Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Risiken von Investments in Seniorenheimen

Projektgesellschaft – Bisher gibt es nur wenige Projektgesellschaften, die über ausreichend Erfahrung mit den speziellen Anforderungen von Seniorenheimen verfügen. Investoren sollten deshalb die Referenzen gründlich prüfen und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen beim Bau eingehalten werden.
Betreiber – Das größte Risiko bei Investoren in Pflegeimmobilien ist eine Insolvenz des Betreibers. Investoren sollten deshalb darauf achten, einen Betreiber auszuwählen, der bereits mehrere Pflegeheime unterhält und lange am Markt aktiv ist. Besonders beliebt sind überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern.
Instandhaltung und Modernisierung – Als Besitzer einer Pflegeimmobilie sind die Investoren für die Instandhaltung und Modernisierung verantwortlich. Vor allem durch neue gesetzliche Anforderungen, die eventuell umfangreiche Umbauten erforderlich machen, können hohe Kosten entstehen.

Fazit

Pflegeimmobilien sind aktuell und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den kommenden Jahren eine gute Investition für Personen mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, also etwa als Bestandteil der Altersversorge. Die zu erwartende Rendite ist laut Finanzexperten bei Objekten in guter Lage deutlich höher als bei anderen Anlagen mit einem vergleichbaren Risiko. Investoren, die vor allem kurzfristige Gewinnmaximierungsabsichten haben, können diese mit Pflegeimmobilien aber wahrscheinlich nicht erreichen.

Lifestyle | Geld & Investment, 16.01.2023