Verbindlicher Klimaschutz bei Immobilien

Um ihre Klimaziele zu erreichen, zielen europäische und deutsche Gesetze dezidiert auf Immobilien ab. Was bedeutet das nun für Immobilieneigentümer in Deutschland?
 
Die Klimaneutralität Europas bis zum Jahr 2050 – das ist das Ziel des Europäischen Klimaschutzgesetzes, das 2021 erlassen wurde. Eine Branche im Fokus ist dabei die Immobilienwirtschaft, denn bekanntlich haben die schon bestehenden Immobilien einen hohen Anteil an den allgemeinen CO2-Emissionen: Fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen sind ihnen zuzurechnen. Betroffen sind alle Nutzungen, also Wohnen genauso wie Gewerbe. Daher zielen politische Entscheidungen darauf ab, zum einen energieeffiziente Neubauten und Sanierungen zu fördern und zum anderen die Umweltbelastung von Wohn- und Geschäftsgebäuden zu reduzieren. Und das Einsparpotenzial für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser ist beachtlich: Berechnungen zeigen, dass je nach Umfang der Maßnahmen CO2-Einsparungen von rund 15 bis mehr als 90 Prozent machbar wären.
 
Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz soll es nicht mehr geben
Rund 80 Prozent der 36,9 Millionen Wohnungen in Deutschland wurden vor 1991 errichtet. Dementsprechend schlecht ist ihre Energieeffizienz. Dennoch gab es in Deutschland bislang nur sehr wenige gesetzliche Vorgaben zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden. Dann kam der Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes zum Thema Klimaschutz und mit ihm 2021 die Verschärfung des Klimaschutzgesetzes.

Nun steht die Novellierung des Gebäudeenergiegesetz (GEG) an, die in zwei Schritten erfolgen wird. Im ersten Schritt werden die Vorgaben zum Einbau neuer Heizungen aus dem im September 2023 beschlossenen „Heizungsgesetz" umgesetzt, mit dem Ziel, die Deckung des Wärmebedarfs für Beheizung und Warmwassererzeugung durch regenerative Energien sicherzustellen. Sofern eine bestehende Heizung ausgetauscht werden muss, ist dann ab 01.01.2024 nur noch der Einbau einer Heizung zulässig, die mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme (zum Beispiel aus industriellen Prozessen) erzeugt. Diese Verpflichtung ist für Bestandsgebäude sowie Neubauten außerhalb von Neubaugebieten jedoch an das Vorliegen einer Wärmeplanung der Kommune gekoppelt, die den Ausbau der Wärmenetze (zum Beispiel Fernwärmenetze) zum Inhalt hat. Sofern am jeweiligen Gebäudestandort ein Wärmenetz vorhanden ist oder zukünftig gemäß kommunaler Wärmeplanung gebaut werden soll, gelten die Vorgaben des GEG auch bei Anschluss an dieses Wärmenetz erfüllt, wenn es aktuell oder zukünftig die Wärme zu mindestens 65 Prozent aus regenerativen Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt.

Im zweiten Schritt werden Vorgaben zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudebestands in das GEG einfließen. Diese werden sich an der EU-Gebäuderichtlinie orientieren, die sich aktuell im Abstimmungsprozess zwischen EU-Parlament und Rat befindet. Deutschland will die Klimaneutralität sogar bis 2045 und damit fünf Jahre früher erreichen als auf Ebene der EU vereinbart. Folglich müssen die Gesetze diesbezüglich in Deutschland auch entsprechend schärfer ausfallen.

Auch wenn die Vorgaben zur Steigerung der Energieeffizienz noch nicht vorliegen, ist es für Investoren lohnend, sich jetzt schon einmal über die Nachhaltigkeitsqualität ihres Immobilienportfolios Gedanken zu machen.

Wie soll die Immobilie nach der Sanierung aussehen?
Im ersten Schritt ist die Bestandsaufnahme zu empfehlen. Überprüft und dokumentiert werden dabei: Die Bauteile der Gebäudehülle, die Heizungsanlage, die Warmwassererzeugung und die Heizwärmeverteilung. Anschließend wird für die Immobilie ein Entwicklungsplan erstellt. Wichtig ist dabei, vom Ende her zu denken. Wie soll die Immobilie nach der energetischen Sanierung aussehen? Welche Maßnahmen sind zur Erreichung dieses Zieles erforderlich und in welcher Reihenfolge sollen sie ausgeführt werden? Können auf dem Grundstück regenerative Energien gewonnen werden (Photovoltaikanlagen, Solarthermie, Erdwärme) und zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes dienen? Welche Förderzuschüsse oder verbilligten Kredite können über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA in die Finanzierung einbezogen werden? Je nach Komplexität ist die Inanspruchnahme externer Fachleute (Energieberater, Architekten etc.) erforderlich.
 
Klar ist, dass für die Produktion der erforderlichen Materialien erst neue Kapazitäten aufgebaut werden müssen. Dies gilt nicht nur für Dämmmaterial, sondern zum Beispiel auch für Wärmepumpen.
 
Zusammenfassend lässt sich festhalten: Kein Eigentümer von Gebäuden, die nicht zu den oberen Energieeffizienzklassen gehören, wird sich zukünftig dieser Thematik entziehen können. Doch eine detaillierte Planung der energetischen Sanierung unter Einbindung regenerativer Energiequellen sowie eine Inanspruchnahme von Fördermitteln werden helfen, die Herausforderungen des Klimaschutzes erfolgreich zu meistern.

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 Was macht ein Gebäude nachhaltig?

Die Themenvielfalt der Nachhaltigkeit bei Gebäuden ist beachtlich. Die Betrachtung umfasst dabei nicht nur die Nutzungsphase, sondern den gesamten Lebenszyklus der Immobilie und Themen wie:

• Energieverbrauch,
• Treibhausgasemissionen,
• Einbeziehung regenerativer Energien,
• Wasserverbrauch,
• Verbrauch von Baumaterialien,
• Deponiebedarf,
• Abfallvermeidung,
• Recycling und Cradle-to-Cradle-Prinzipien,
• Barrierefreiheit,
• Starkregenschutz,
• Hochwasserschutz,
• sommerlicher Hitzeschutz und
• E-Ladestationen für Elektromobilität.

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