Die Skyline ergrünt

Öko-Haus, Niedrigenergiehaus, Energiesparhaus - wer kennt nicht die mittlerweile große Vielfalt verschiedener Wohnhaustypen, die allesamt vor allem das Thema Energieeffizienz proklamieren? Themen wie Wärmedämmung, Sonnenkollektoren, Regenzisternen sind zudem den meisten Hauseigentümern wohlbekannt. Und spätestens seit die Deutsche Bank ihre beiden Bürotürme in der Frankfurter Innenstadt komplett saniert und nach ökologischen Standards des amerikanischen Zertifizierers LEED auf die höchste Qualitätsstufe bringen will, erweckt das Thema auch in der Bankenwelt Deutschlands Aufmerksamkeit.

Noch mehr wird sich auch in der Breite die Bevölkerung mit dem Zusammenhang von Wohnen und Klimawandel beschäftigen müssen, wenn in diesem, spätestens im kommenden Jahr Mietshäuser einen Energiepass erhalten. Dann wird aktenkundig, welcher Gebäudezustand, Öl- oder Gasverbrauch und welche Wärmedämmung im Einzelfall vorliegen. Dabei ist es vor allem der Ausstoß an Treibhausgasen bei Mietobjekten, der es den Behörden angetan hat. Mit einem Anteil von circa 30 Prozent stellen Gebäude ernste Kandidaten für Bemühungen zur Minderung des Ausstoßes von Treibhausgasen dar. Sie zu reduzieren wird auch international als das vordringlichste Ziel von Politik und multilateralen Organisationen wie dem World Business Council on Sustainable Development gesehen. Zudem sind Immobilien in erheblichem Maß für den Ressourcenverbrauch der Erde verantwortlich: Etwa 40 Prozent des weltweiten Verbrauchs an Rohmaterial und Energie stehen in Zusammenhang mit Gebäuden. Beeindruckend auch, dass gut die Hälfte der auf der Erde gefällten Bäume, die nicht der Energiegewinnung dienen, im Bau verarbeitet werden. Damit stehen Immobilien und die wirtschaftlichen Akteure des Immobiliensektors, vor allem die finanzierende Kreditwirtschaft und Investoren, vor neuen Herausforderungen des Klimawandels.

Schlüsselfaktor Immobilie
Bedenkt man, dass auf der einen Seite Gebäude in hohem Maße Energie für zum Beispiel Klimatisierungen absorbieren und die laufenden Kosten des Unterhalts eines Gebäudes erfahrungsgemäß zu 30 Prozent aus Energiekosten bestehen, so wird offenkundig, welche wirtschaftliche Tragweite eine mangeln- de Nachhaltigkeit von Gebäuden hat. Zudem übt das Wirtschaftsgut "Immobilie" mit einem Anteil von etwa 85 Prozent des Nettoanlagevermögens im Vergleich zu allen anderen Wirtschaftsgütern den größten Einfluss auf Gesellschaft und Umwelt aus. Die Immobilie ist aufgrund dieser wirtschaftlichen Aspekte ein Schlüsselfaktor für die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen in der Gesellschaft. Damit zeichnen sich aber auch erste Ansatzpunkte für eine Win-win-Situation nachhaltiger Gebäudeerstellung und -bewirtschaftung ab. Und im US-amerikanischen Immobilienmarkt erfolgen heute schon elf Prozent aller Investitionen unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien. Auch international trifft man in den so genannten "Boomtowns" der Welt wie in Dubai immer öfter auf hohes Interesse an nachhaltigen Immobilien. Es scheint ohnehin ein sehr international geprägtes Phänomen zu sein, das hier unter dem Dach nachhaltiger Gebäude zunehmend an Wachstum gewinnt. Und es wird immer mehr angetrieben von der Finanzwelt - trotz oder vielleicht auch gerade wegen der Subprime-Krise, etwa im Sinne eines "Greenwashings".

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Transparenz ist gefragt
Investoren und Kreditgeber, die nachhaltige Gebäude finanzieren möchten, stehen jedoch vor nicht unerheblichen Herausforderungen. Zum einen benötigen sie die notwendige Transparenz: Wie erkennt man also ein nachhaltiges Gebäude beziehungsweise das Ausmaß der Nachhaltigkeit? Hinzu kommen Fragen zur Wirtschaftlichkeit: Ist ein nachhaltiges Gebäude aus Anlagesicht eher ein Renditevernichter verglichen mit konventionellen Gebäuden oder gibt es eine Art doppelte Dividende - also wirtschaftlich solide Wertzuwächse bei gleichzeitiger Schonung der Umwelt, der Ressourcen und der sozialen Folgen des Bauens? Die erste Frage führt in die mittlerweile nur noch für Experten überschaubare Welt der Zertifizierer. Es ist eine der bemerkenswerten Besonderheiten im Gebäudebereich, dass sich hier private, staatliche, aber auch halbstaatliche Einrichtungen in verschiedenen Ländern etabliert haben, um mit einer ausgefeilten Kriteriologie Gebäude quasi unter den Röntgenschirm zu legen und das in Stein gesetzte, Trockenwände gestellte oder in Beton gegossene Ausmaß von Umwelt- und Sozialbeiträgen im jeweiligen Einzelobjekt zu ermitteln. Abhängig vom Ergebnis werden dann meist Noten und/oder Qualitätstestate vergeben, die auf einen kurzen Nenner gebracht und für alle ersichtlich die Nachhaltigkeitsqualität einer Immobilie aufzeigen.

Boom bei Greenbuilding-Labels
Das deutsche Nachhaltigkeitslabel, das im Rahmen der Consense-Tagung im Juni 2008 vorgestellt wurde, hinkt zeitlich erheblich hinter vergleichbaren Labels in anderen Staaten hinterher. Ob das unter Umständen ein Vorteil ist, um aus den Erfahrungen der bereits etablierten Label zu lernen und deren Fehler zu vermeiden, bleibt abzuwarten. Fakt ist, dass sich die Nachhaltigkeitslabels im Immobiliensektor zwischenzeitlich zu einer Art von Markt entwickelt haben, auf dem einige Zertifizierer offensiv ihre Leistungen feilbieten. Auffallend ist hier der amerikanische Gebäudestandard "Leadership in Energy and Environmental Design" (LEED). Derzeit sollen nach Expertenschätzungen 112 Bürogebäude ein LEED-Zertifikat tragen, davon sechs mit der höchsten Auszeichnung - der Platin-Medaille. Insgesamt nimmt das System vier Abstufungen von der untersten Niveaustufe "zertifiziert" bis zur höchsten Stufe vor. Lässt man in Sachen Gebäudezertifizierung den Blick um die Erde schweifen, so wird unter anderem in Australien das Green Star-Label, in Japan das CASBEE-Zertifikat, in Frankreich das HQE, in Großbritannien das BREEAM und in der Schweiz das Minergie- Label entdecken. Daneben gibt es noch die einen oder anderen weiteren nationalen Gütezeichen. Vergleicht man die Systeme miteinander, so kann man Folgendes feststellen:

• Die Systeme unterscheiden sich in Anzahl und Art der Kriterien und Indikatoren, mit denen Gebäude analysiert werden.
  
• Es bestehen bei den einzelnen Zertifizierern deutliche Schwerpunktsetzungen, was die Art der Kriterien/Indikatoren betrifft. So betont etwa das amerikanische LEED-System vor allem Kriterien wie Materialien und Ressourcen, Wassereffizienz, Nutzerkomfort, Energie/Atmosphäre, Innovationen/ Design-Prozesse, Aufklärung über nachhaltige Gebäudeprozesse.
  
• Schaut man über alle weltweiten Zertifizierungs-Systeme, so stellt man fest, dass der Nutzerkomfort das bei weitem am häufigsten verwendete Nachhaltigkeitskriterium ist. Erst danach folgen die sehr viel seltener verwendeten Kriterien wie Energie, Materialien, Lage und Anbindung, Klimawandel, Umgang mit Ressourcen und Abfall.
  
• Die Nachhaltigkeitskriterien werden fast überwiegend nach dem 0/1-Prinzip eingesetzt. Entweder das Kriterium ist erfüllt oder nicht. Abstufungen über den Grad der Erfüllung findet man selten.

Auch wenn die Zertifizierungs-Sys- teme noch methodisches Entwicklungspotenzial aufweisen - nicht nur für Bauherrn beziehungsweise Käufer sowie Nutzer nachhaltiger Immobilien sind sie die entscheidende Voraussetzung zur Erkennung der sozialen und ökologischen Wirkungen von Gebäuden, sondern auch für nachhaltig ausgerichtete Kapitalgeber sind sie unentbehrlich. So bestehen erste Bestrebungen seitens der Finanzwelt, ähnlich wie bei nachhaltigen Aktien- oder Anleiheinvestmentfonds auch nachhaltige Immobilienfonds aufzulegen. Bisher noch kaum verbreitet sind "grüne REITs". An der Universität Stuttgart wurde unter Leitung von Prof. Schäfer und gemeinsam mit Prof. Lützkendorf von der Universität Karlsruhe im Frühjahr dieses Jahres ein Forschungsprojekt abgeschlossen, das den Potenzialen, Anforderungen und Gestaltungsmöglichkeiten "grüner Immobilieninvestmentfonds" nachging. Die Ergebnisse dürften all diejenigen Akteurskreise ermutigen, die das seit einigen Jahren vorhandene Momentum nachhaltiger Kapitalanlagen auch als Chance zur Ausweitung der Welt grüner Investments auf den Bereich der Immobilien sehen.

Im Profil Prof. Dr. Henry Schäfer ist Leiter der Abt. III des Betriebswirtschaftlichen Instituts an der Universität Stuttgart und Inhaber des Lehrstuhls für Allgemeine Betriebswirtschaftslehre und Finanzwirtschaft. Schwerpunkte seiner Lehrtätigkeit liegen in den Bereichen des kapitalmarktbezogenen Asset Managements und der Unternehmensfinanzierung. Vor seiner Hochschultätigkeit war er als Senior Financial Consultant in einer internationalen M&A-Boutique und in einer deutschen Großbank tätig. Info: Die ImmoInvest-Studie kann auf der Seite www.susfin.uni-stuttgart.de/ abgerufen werden.