Green Building

Das Thema überdauerte die Krise. Es ist bei jeder zweiten Immobilienveranstaltung der Leitgedanke und keine Führungskraft der Branche würde sich erlauben zuzugeben, dass sie sich nicht mit dem Thema beschäftigt - "Nachhaltigkeit" ist in aller Munde, auch in der Immobilienwirtschaft.

Trotz dieser allgemein intensiven Auseinandersetzung mit dem Themenkomplex stellen Kritiker die berechtigte Frage, inwieweit es sich bei den unterschiedlichen Initiativen primär um Marketingbemühungen handelt oder ob die Entwicklung einen grundlegenden Strukturwandel der Branche einläutet.


"Nachhaltigkeit" als nächster Kondratjew-Zyklus?"Strukturwandel" im volkswirtschaftlichen Sinn bezeichnet die dauerhafte und stabile Veränderung kurzfristiger Trends, die entweder plötzlich oder stetig Realität werden. Diese so genannten Megatrends sind dabei durch "Ubiquität" gekennzeichnet und kommen demnach in unterschiedlichsten Ausprägungen und Sektoren vor, sind allgemein verbreitet und omnipräsent. Ein Strukturwandel kann durch endogene Auslöser innerhalb der Branche oder exogene Ursachen bedingt sein. "Nachhaltigkeit" entspricht ganzheitlich diesen Anforderungen: Es gibt eine Vielzahl von nachfrage- und angebotsbedingten Veränderungen. Kunden kaufen "bio" und fragen Hybridautos nach. Sie wollen vermehrt "grünen" Strom einkaufen und auch große namhafte Händler bieten "Fair Trade" Produkte an. Praktisch in jeder Branche kann man mittlerweile unzählig viele Beispiele des Wandels nennen. Hinzu kommen exogene Treiber der Veränderung aus dem weiteren Umfeld, wie etwa zunehmende staatliche Regulierungen, Katastrophen und der damit einhergehende graduelle ideologische Wandel. Experten diskutieren vor diesem Hintergrund, ob es sich beim Thema "Nachhaltigkeit" nicht um den nächsten Kondratjew-Zyklus handelt, d.h. um einen sehr langfristigen Aufschwung. Erste Indizien für diese Hypothese sind Wachstumsraten von über 30 Prozent, ein grundlegender gesellschaftlicher Wandel sowie ständige Folgeinnovationen auf dem Gebiet des nachhaltigen Wirtschaftens.

Entscheidungskriterien erweitern
Bei genauer Beobachtung der Immobilienwirtschaft ist bereits eine Vielzahl von Auslösern einer grundlegenden Veränderung erkennbar. Allgemein steigt das Bewusstsein in Bezug auf Nachhaltigkeit. Treiber der gesamten Entwicklung sind bei genauer Betrachtung die Endkunden. Mittlerweile ist es "in", "grün" zu sein. Der Faktor "Preis" ist damit nicht mehr das alleinige Entscheidungskriterium. Mieter fragen nach kostenoptimierten Flächen, Projektentwickler bedienen diese Nachfrage mit "Green Buildings" und Architekten beschäftigen sich bereits mit der nächsten Stufe, dem "Zero Energy Design". Bei den privaten "Häuslebauern" verhält es sich nicht anders: Fertighausbauer errichten bereits einen Großteil der Objekte als "Plusenergiehaus" und sogar Banken grübeln bereits über die Frage, wie eine "grüne" Kreditvergabe aussehen könnte. Der Wunsch nach mehr Transparenz wird mit Innovationen im Bereich der Nachhaltigkeitslabels wie bspw. dem DGNB-Siegel (Deutsche Gesellschaft Nachhaltiges Bauen) befriedigt. Die Europäische Union verstärkt diesen Prozess mit Initiativen wie der Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Die Liste an Beispielen des Wandels ließe sich beliebig fortführen. Klar ist: Es tut sich was. Die Frage ist jedoch: "Wieviel" ist sinnvoll? "Rechnet" sich der ganze Aufwand überhaupt?


"Nachhaltigkeit" als nächster Kondratjew-Zyklus?"Quantifizierung notwendigWenn Nachhaltigkeit von Immobilien mehr sein soll als ein modisches Marketing-Label, dann muss sich diese letztlich im Wert der Immobilien und folglich auch in der Wertermittlung widerspiegeln. Wesentlicher Auslöser für eine verstärkte Auseinandersetzung mit der Messbarkeit in der Immobilienwirtschaft war der im Oktober 2006 veröffentlichte Stern-Report. Seit 2007 gibt es vermehrt Untersuchungen, die sich mit der Quantifizierung von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft beschäftigen. Das Resultat ist ähnlich: Es kann einen "grünen" Wertbeitrag geben, dieser ist messbar und er steigt tendenziell. Ein Beispiel ist das Projekt IMMOVALUE, das die Verbindung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz in der Bewertung zum Ziel hat. Hierbei werden positive Wertbeiträge nachhaltiger Objektkriterien für den europäischen Markt isoliert und transparent dargestellt. Die Messbarkeit eines Mehrwertes ist somit eine wesentliche Voraussetzung um Kosten-Nutzen-Überlegungen anstellen zu können.

Immobilienbewertung ergänzen
Grundsätzlich gilt dennoch, dass es keine generellen Regeln für eine "automatische" Wertsteigerung von Immobilien durch eine verbesserte Nachhaltigkeit geben kann. So müssen sich Investitionen in die Energieeffizienz eines Gebäudes nicht auch zwangsläufig für den Eigentümer rentieren. Wesentlich ist immer, dass eine entsprechende Zahlungsbereitschaft des Marktes für die geschaffenen Nachhaltigkeitsaspekte besteht. Bewerter von Immobilien reflektieren in diesem Kontext lediglich das Marktgeschehen. Der feststellbare kontinuierliche Wandel des Konsumentenbewusstseins zugunsten "grüner" Investitionen wirkt sich hierbei klar positiv auf die absehbare Wertentwicklung nachhaltiger Immobilien aus. Diese Bewertung wird jedoch bislang noch nicht in adäquater Form in Gutachten reflektiert. Um der veränderten Situation Rechnung zu tragen, sind keineswegs neue Bewertungsstandards notwendig. Vielmehr müssen die Bestehenden in Form von ergänzenden Erläuterungen - so genannten Guidance Notes - sinnvoll erweitert werden. Professionalisierung und Sensibilisierung der Branche stecken in diesem Kontext noch in den Kinderschuhen. Eine positive Rolle übernimmt hierbei der britische Branchenverband RICS, der unermüdlich das Thema "Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche" in das Bewusstsein der Marktteilnehmer ruft.

Zertifizierungen mit Signalwirkung
Produkt-Label wie die Plaketten auf dem Kühlschrank kennt heutzutage jeder Konsument. Einen ähnlichen Aufschwung haben die Nachhaltigkeitslabel für Gebäude erfahren. Von den mittlerweile über 50 verschiedenen Immobilien-Zertifizierungsmöglichkeiten weltweit sind für den europäischen Raum insbesondere LEED, BREEAM und das DGNB-Siegel von Bedeutung. Die Label dienen dabei primär als Kommunikationsinstrument, da in Verkaufsprozessen so einfach dargelegt werden kann, auf welchem Niveau sich die Immobilie in Bezug auf ihre ökologische, ökonomische und sozio-kulturelle Qualität befindet und welche Investitionen in den kommenden Jahren zu erwarten sind. Die Zertifizierungen sind derzeit noch ein Mittel der Differenzierung, jedoch ist bereits heute absehbar, dass diese in naher Zukunft ein unverzichtbarer Bestandteil der Vermarktung darstellen werden, ohne den neue Immobilien(-Produkte) nicht mehr platzierbar sind - weder beim Investor noch beim Mieter.

Anreizsysteme stärken
Was sind also - vor dem Hintergrund des Status quo und der herrschenden Wettbewerbskräfte - die Leitthemen, mit denen sich die Branche im Kontext "Nachhaltigkeit" in den kommenden Jahren beschäftigen wird?

Hier ist zunächst der Bereich der Betriebskosten zu nennen. Für Nutzer ist die Gesamtbelastung aus der angemieteten Fläche wesentlich, weshalb nicht nur die reine Mietzahlung, sondern auch die zu erwartenden Betriebskosten ein wichtiges Entscheidungskriterium im Rahmen der Anmietung darstellen. Bei hoch technisierten Gebäuden sind heutzutage monatliche Betriebskosten von bis zu 5 Euro /m² keine Seltenheit mehr. Aus der Perspektive der Mietattraktivität nimmt die Bedeutung der Bewirtschaftungskosten stetig zu. Steigende Faktorpreise und zunehmende Regulierungen, wie beispielsweise drohende CO2-Steuern, werden diesen Trend noch unterstützen. Die Optimierung dieser Kostenpositionen ist somit ein zentrales wirtschaftliches Anliegen aller Beteiligten und wird die Immobilienwirtschaft sowohl im Neubausegment, als auch im Bestand in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen.

Zwar sind bereits viele positive Ansätze in der Branche feststellbar, dennoch mangelt es bis dato noch an umfassenden Ansätzen, "grüne" Immobilien als Gesamtkonzept umzusetzen. Eine verstärkte Einbeziehung des gesamten Lebenszyklus in die angestrebten Optimierungen ist wesentlich. Beispielsweise ist gegenwärtig noch relativ unklar, wie ein "grünes" Portfoliomanagement aussehen kann oder wie eine CSR-Politik auf Unternehmensebene konsistent mit der Immobiliensichtweise auf Ebene des einzelnen Objektes vernetzt werden kann.

Zudem sind Anreizsysteme zur Intensivierung von Einsparungen oder Incentivierung von energetischen Sanierungen in Form von entsprechenden Mietvertragselementen, so genannte "Green Leases", hierzulande noch entwicklungsfähig. Es hat sich zwar noch kein einheitlicher Industriestandard durchgesetzt, jedoch kommen regelmäßig wieder ähnliche Vertragsbausteine zum Einsatz.

Ganz allgemein wird in den kommenden Jahren verstärkt das Augenmerk auf den Immobilienbestand und weniger auf den Neubau gelegt werden. Diese Entwicklung ist mit Blick auf den Energieverbrauch und die Emissionen zwingend notwendig.

Die Diskussion löst sich zudem zunehmend von der Einzelobjektebene und adressiert Themen auf Portfolio- und Unternehmensebene. Hierzu gehören die Reporting-Initativen im Kontext von GRI (Gobal Reporting Initiative), aber auch eine klare CSR-Agenda in führenden Immobilienunternehmen sowie Entwicklungen im Bereich des RPI (Responsible Property Investment).


Bisher wurde immer ins Feld geführt, dass ein "Teufelskreis" bestehe, der durch gegenseitige Schuldzuweisungen den Durchbruch "grüner" Immobilien verhindere. Diese Diskussion hat sich mittlerweile überholt, da praktisch alle Marktteilnehmer ihre Geschäftsmodelle intensiv in Richtung Nachhaltigkeit umbauen. Wesentlich erscheint hier die Erkenntnis, dass nur ernstgemeinte Initiativen dauerhaft Erfolg versprechen. Wenig konkrete Werbebotschaften werden von den Wettbewerbern oder Kunden abgestraft. Deshalb ist es sinnvoll, sich mit den veränderten Rahmenbedingungen und Wettbewerbskräften zur Neuausrichtung des Geschäftsmodells im Kontext einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft fundiert auseinanderzusetzen. Wettbewerbsvorteile versprechen dabei gegenwärtig insbesondere Aktivitäten, die sich verstärkt mit der Unternehmensebene, den Prozessen und erst in einem weiteren Schritt mit dem Produkt "Immobilie" auseinandersetzten.

Im Profil Prof. Dr. Sven Bienert (MRICS, Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) ist Professor für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg sowie Leiter des Kompetenzzentrums für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft. Neben der Forschung ist er zudem in Österreich in leitender Funktion in der Immobilienwirtschaft tätig.